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南京楼市销量出现“井喷”幕后原因解析

目录:深度分析点击率:发布时间:2014-11-26 17:49:31

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领航网讯:

  10月25日认购量752套、10月26日认购662套,刚刚过去的这个周末,南京楼市继国庆长假日均认购突破400套后再创纪录。而上一周,楼市整体认购量也持续走高,7天认购已逾4千套,日均认购量达570套以上。面对跌幅逐渐收窄、成交明显反弹的局面,有业主人士认为楼市已有触底回升的趋势,但事实是这样的嘛?

  连夜排队再现

  南京楼市最有点“火”。据金陵晚报报道,25日晚间22时左右,江宁楼盘骏景华庭售楼处前出现了几个拎着小板凳的买房人,排在第一位的是一个小伙子,称提前排队等待第二天晚上的开盘,夜里就坐在凳子上“凑合”一晚。开发商计划在26日晚19时左右,推出其二期的8号楼共计135套房。

  不过,26日晚,开发商临时决定提前一个小时开盘,对170组认筹客户摇号选房。据了解,项目是区域内罕见的毛坯房,起售价11000元/平方米、均价13000-14000元/平方米,低于周边房价。同样在昨晚7点开盘的城南项目亚东观樾,推出153套房源,折后均价为21300元/平米,200多位购房人来到现场,房源基本“夜光”。

  同样的火热场面,出现在24日晚间,城北楼盘复地新都国际推出152套房源,均价19000元/平米。房源在一个小时内就几近售罄,总销金额在3亿元左右;这是新都国际自4月份之后,又一次开盘“时光”。复地公司负责人分析认为,对购房者刺激最大的是去年中铁和恒大高价拿地,在远期构成对城北房价拉升的预期。

  值得玩味的是,本周末共有十家楼盘入市,推出1800多套房,江宁、江北、城南、城北、河西都有将有项目推盘,创下近期上市量的高峰,大部分项目的当日去化率均在5成以上。

  另据新华网报道,一天认购750套的数据,并非单个楼盘上传过多造成。天润城卖房175套成为当天最多,排名第二第三的中海国际社区和华府国际只有91套和81套,当日销量第四的滨江华苑只有58套。总体上看,10月25日的天量认购背后,是大批楼盘的集体爆发所致。

  城北的复地新都国际推出153套房,均价仍然维持1.9万元/平方米的水准,当晚近200组买房人在开盘现场制造了“夜光”。新城地产旗下的香溢紫郡和玖珑湖双双卖出近百套房。苏宁环球旗下的天润城和威尼斯水城分别推出300多套和200多套新房,销量也都超出百套。六合的冠城大通蓝郡推出288套新房,同样卖出近半。

  另外,久未有动作的商业项目常发广场和丰盛商汇也在周末上市。楼市一直到昨天晚上都没闲着,几年没卖房的骏景华庭以九龙湖“谷底价”入市,纯新盘亚东观樾也首次开盘卖房。事实上,除了这些明确搞开盘仪式的,还有一些楼盘同样在悄然推新,例如五矿崇文金城、中电颐和家园等。

  值得玩味的是,买房人多了,当年楼市旺季的各种表现自然又在重复。“又要到一天一次的发钱时候,钱包要瘦。”昨天傍晚,莱蒙水榭阳光的案场经理龚勋在微信上“晒幸福”。他表示,只要售楼处每天销量超出任务,那么开发商就要给当日销量排名前5的销售员发现金,大约是几千元不等。

  “奖金其实是跟业绩挂钩的,之前几个月市场不好,销售员的收入比较低,现在市场好些了,领导也想补偿一下他们。”他表示,最近得益于市场的回暖,楼盘持续销售不错,大家的劲头都很足。

  除了多家楼盘“晒钞票”,更多的楼盘在“晒人气”。

  “这年头,没人排队都不好意思发图了。”世茂集团南京公司相关负责人昨天发了一张图,世茂外滩新城售楼处里正有黑压压的买房人在排队。最让开发商同行羡慕的,还是提前完成任务。“10月销售超4亿,提前两个月完成年终任务。”新城地产相关人士表示,江宁的玖珑湖已经完成了今年的任务。

  新城地产南京公司营销负责人刘茜说,10月份至今的销量已经完成了四季度的大半,公司今年的销售任务是30亿元,预计11月初就会全部完成。河西的五矿崇文金城负责人介绍说,楼盘这个月已经卖了6个亿,大大超出了公司的预期。正因为市场好,楼盘9月份推出了2幢楼,这个月又推出了2幢楼。

  不仅如此,在销售数据“异常火爆”的带动下,久未上涨的房价开始蠢蠢欲动了。麒麟的中海国际社区在售的28号楼,成交价12000元/平方米,这个价格比之前上浮了1000元/平方米。在河西,升龙天汇明显收紧了案场优惠,目前的精装修单价从之前的22000元/平方米上涨到了23000元/平方米。

  桥北的新城香溢紫郡周末开盘的洋房均价是9200—9300元/平方米,而国庆前的洋房售价是8900元/平方米。正荣润江城、朗诗未来街区的售价也有小幅度上浮。不过,收紧优惠和小幅涨价仍然并非主流,更多楼盘仍然没有上浮价格,抓紧去库存仍然是不少开发商的重要任务,在近期还有艾菲国际等少数楼盘实施了降价。

  不过谈及房价,“最糟糕的时候已经过去”是不少业内人士的一致观点。“6月份到9月份取消限购之前,是最惨淡的时候。”一家大型房企销售负责人表示,那几个月说售楼处“门可罗雀”可能有些夸张,但楼盘确实是价格一降再降,并且完全看不到上涨的希望。

  “随着限购限贷的先后松绑,买房人基本上都认同价格不会再跌了。”多位人士分析说。

  然而,“这样的销量肯定是不正常的,其实我们也不希望市场过热。”某央企开发商副总表示,南京楼市日均认购量在200套左右较为正常,而如果超过300套甚至冲上400套,就是市场过热的表现,这样的“癫狂”很难持久。

  他认为,今年6月到9月份买房人观望情绪浓重,导致市场缩量,而9月30日央行松绑限贷后,买房人情绪逆转,一下子就冲了进来,这才导致交易异常放大。

  南京房地产建设促进会秘书长张辉分析认为,10月份以来的热销,应当是政策驱动、土地拍卖出高价的驱动、开发商猛推新房的供应驱动所致,这几种驱动因素在制造出部分热销效应后,市场的抢购情绪不断发酵、传播,助推了更多的买房人入市。“这样的销量高峰不会持续太久,后市的销量应当会逐步走稳,但是在政策托底的背景下,今年三季度的低迷预计在较长一段时间不会出现了。”张辉建议说。

  楼市为啥“后劲不足”

  相比其他城市,南京楼市的火爆完全可以当做个案看待。

  根据国家统计局日前公布的数据,前三季度,全国房地产开发投资68751亿元,同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%),增速比上半年回落1.6个百分点。全国商品房销售面积77132万平方米,同比下降8.6%。9月末,全国商品房待售面积57148万平方米,同比增长28.0%。

  数据显示,房地产投资继续回落,房屋库存大幅增长,整个房地产行业数据全面下滑。盛来运表示,今年房地产分化调整的态势仍在持续,但房地产市场运行总体比较稳定。实际上,对于中国楼市而言,产能过剩是当前最棘手的难题,去库存仍当前楼市不变的主题。

  据报道,10月24日,在西南财经大学举行的“经济转型期的管理-以中国及新加坡为例”国际论坛上,中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁透露,当前房贷新政加上公积金新政,一共最多可释放820万套购房需求,其中房贷新政可释放550万套。

  9月30日,央行“新四条”出炉,其中松绑限贷成为一大亮点,实质就是“认贷不认房”。同时,各大商业银行可根据自身情况,调整房贷利率,下限为基准利率的0.7倍。在刺激导入购房需求的同时,央行“新四条”还进一步松绑房企的融资渠道,包括发行债券和资产证券化等。

  另一方面,作为地方救市一大抓手的“公积金新政”也频繁上阵。近日,住建部、财政部和央行联合出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,推出职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷,住房公积金缴存要实现异地互认、转移接续等措施。

  在上述举措中,居民公积金贷款时,交纳公积金时限从12个月压缩为6个月,公积金贷款异地互认将进一步刺激外地购房需求。在甘犁看来,房贷新政在短期内可刺激550万套购房需求提前入市,公积金异地互认至多刺激100万套购房需求,公积金门槛降低可释放170万套购房需求。

  其中,对于房贷新政具体效果,上述家庭金融调查报告显示,一线城市中,有房无贷并且计划购房的家庭可实现的购房需求从58.7%上涨至79.9%,二线城市该比例从58.3%上涨至75.8%,三四线城市该比例从50.3%上涨至72.7%。据此推算,一线城市释放的购房需求约50万套,二线城市约200万套,三四线城市约300万套。

  不过,甘犁强调,上述结论仍属于静态评估,并未考虑到未来购房市场的预期改变等动态因素。

  需要指出的是,中国家庭金融调查报告显示,2013年我国城镇住房整体空置率为22.4%,较2011年上升1.8个百分点。从城市分级来看,三线城市总体空置率略高于一二线城市,其中一线城市空置率为21.2%,二线城市空置率为21.8%,三线城市空置率为23.2%。其中,一二三线城市有一个共同点,就是多套房家庭空置率远高于一套房家庭空置率。

  “全国约4900万套空置房,其中商品房空置率为26.3%,约为2700万套,经济适用房空置率为23%,约为200万套。”甘犁强调说,此数据也引起了地产大佬任志强等行业人士的争议和质疑。

  在甘犁看来,中国住房空置率之谜的关键在于城镇化之谜,城镇化除了“主动进城”部分,还包括“被动进城”部分,也就是当地的居住地由农村变成了城镇,关键是这部分到底有多大?“因为城镇化,建了很多房子,但大量被进城的不需要房子,所以商品房是空着的,属于错配现象。”甘犁解释说。

  按照上述报告的结论,当前楼市进入下行通道,空置房更易受到房价下跌的损失,如果房价下跌20%,28%空置房将低于购买价值。

  而信贷放松则被视为最有力的救市措施。据证券时报报道,按照央行10月初出台的首套房贷认定新规,商品房的贷款利率下限为7折,但并非强制执行利率。但据调查,对于少量优质客户或机构客户,目前部分一线城市商业银行最低仅给出了9折的优惠利率。

  虽然暂无确凿证据表明有关部门对商业银行下发了“房贷命令”,但中国楼市当前以及未来若干时间内的状况“不会太乐观”,却似乎是大概率事件。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说,预计当前银行放贷的冲动不会太强,9折利率都令人生疑,再何况更低的折扣?其中最主要的原因,应在于整个市场对房价上涨的预期发生了微调。

  对于目前是否适合在上海买房的提问,宋会雍直言不讳地称,现在不是最好的时机,建议起码再观望两、三个月。

  北京某国有大行金融市场部负责人表示,市场利率环境的变化将是影响购房者意愿的一个重要因素,但这不能完全用简单的价格或价值规律去思考。她认为,更主要的还在于供求关系的变化,比如说京沪深等一线城市的人口红利未来还将持续,房价可能不会出现大问题;但西部地区偏远小城市的大量新建住房,往往就是有价无市,遑论银行房贷利率的下调?她认为,有关银行房贷的问题,监管部门不可能全国一刀切,对于某些省份可能有具体政策。

  另据了解,按照法定5年期以上商业贷款基准利率6.55%计算,7折房贷利率应为4.585%,9折则为5.895%。这笔资金若是用于一般企业贷款,银行可获得的综合收益将比房贷高出至少20%以上。此外,前几年浙江、福建等地房贷断供潮带来的负面影响还未散去,全国楼市的低迷现状,又进一步降低了不动产抵押物的无风险溢价。同时,经济走弱及企业信用风险上升带给银行的坏账压力,也会在很大程度上制约住房按揭贷款的顺利推进。

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