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盘点:香港历史上七次楼市暴涨狂潮

目录:深度分析点击率:发布时间:2014-11-26 18:09:32

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领航网讯:

  香港房产市场是全球楼市中的一个传奇,1100平方公里的弹丸之地,上演了无数疯狂与悲惨的香港房产故事。二战以后60多年的时间内,香港共计爆发了七次楼市狂潮,频率之高,周期特征之鲜明,世界少见。不妨回顾一下香港房产的翻腾史。

  第一轮上涨:1946年-1950年。二战导致香港建筑损坏严重,同时战后人口大增,结果导致房荒爆发,地价和租金飙升。相对而言,房价涨幅较地价和租金较小,主要是因为当时购买力不足,且房屋买卖以整栋为主,有财力的买主极为有限。直到吴多泰和霍英东两位地产先行者创立“分层出售”和“分期付款”模式之后,房屋交易量趋于大增。1950年由于联合国对内地实行制裁、禁运,香港转口贸易一落千丈,经济萧条,香港房产市场受到波及。

  第二轮上涨:1953年-1957年。香港房产经济恢复,并开始向工业化转型,香港房产市场趋于活跃。另外,旧城改造的大力推进,以及分层销售和分期付款的推广刺激了需求。主要商业区地价不到一年涨幅超过100%,此时市民收入水平普遍不高,楼价涨幅远小于地价。其后,由于政府管制炒楼花行为,加之物极必反,楼市由热转冷,1958年房地产价格大跌。

  第三轮上涨:1960年-1965年。工业化快速推进,作为“亚洲四小龙”,香港经济开始起飞,人口快速增至300万人,居民收入大增,国外资金大规模进入。在这种背景下,1960年楼市又开始繁荣起来,地价、房价和租金大幅飙升。1965年,由于爆发银行信用危机,银行紧缩信贷,需求萎缩,房地产市场严重供过于求,房价暴跌,许多地产公司倒闭,出现很多烂尾楼,这是战后香港房产业出现的较为严重的一次危机。

  第四轮上涨:1968年-1973年。香港经济复苏,产业结构开始转型,旅游、金融和商贸等行业迅速发展,大量热钱涌入,政府启动新市镇开发计划的实施,1972年制订“十年建屋计划”,这些因素促使楼市回暖、繁荣,房价和租金飙升,炒卖楼花现象严重,开发商捂盘惜售。股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围,狂热到失去理性程度,泡沫随时破灭,危机一触即发。1973年,股市泡沫破灭,香港房产也随之崩溃。

  第五轮上涨:1976年-1981年。石油危机过后,经济迅速复苏,香港国际金融中心地位开始确立,大批国际金融机构、跨国公司纷纷来港设立分公司。同时,内地实行对外开放政策,在邻近香港的深圳、珠海设立经济特区,长江实业、新鸿基地产等一批地产巨头崛起并上市。地产市场迅速复苏、繁荣,并于1981年达到高峰。随后而来的世界经济危机,影响了香港经济,楼市快速由热转冷,连跌三年。

  第六轮上涨:1985年-1997年。港币随美元一同贬值,银行放松了按揭贷款条件,利率水平降低,甚至出现了负利率,刺激了投资需求。在这一轮长达13年的房价上涨过程中,曾在1994年出现一年左右的短暂下跌,但长期持续大涨,终于吹出香港史上最大的房价泡沫。1997年相比1985年,香港私人住宅价格指数暴增七倍,房价涨幅超过了上世纪80年代的日本。然而1997年,亚洲金融危机爆发,东南亚、东亚各国金融、经济、楼市、股市皆受到重大打击。香港房价在1997年三季度达到高点,其后快速下滑。1998年暴跌,1999-2003年跌幅收窄,但下跌持续5年,跌幅超六成,是香港房产发展史上最惨重的一次。2003年房价最低迷时,香港曾一度有10.6万宗房屋成为负资产,“百万负翁”不算稀罕。

  第七轮上涨:2004年至今。2004年香港房产开始复苏,同时期美国、欧洲、中国内地楼市皆处于快速上涨期,这也鼓励了香港房产上涨。之前十年,政府基础设施投入多,城市交通大改善,加上内地开放对香港自由行,香港商业景气度明显提升,工作机会增加,居民收入持续提高。2008年之后,香港住宅供应量偏低。金融海啸后,全球持续采取量化宽松政策,热钱涌入香港,港元利率与美元同步,维持于极低水平,导致楼市投资需求大增。另外,内地投资客大量涌入,也成为推高香港房价的重要力量。

  2009年后,香港房价加速上涨,私人住宅价格指数于2010年11月刷新1997年高点。为了抑制投资炒房需求,政府推出了额外印花税,买家在半年内转售房屋,税率为15%,半年至一年之间转售则为10%,一年至三年之间转售则为5%。2012年10月政府再度痛下狠手:所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时,除缴付一般印花税,还需要缴付15%的买家印花税,还将额外印花税的税率提高了5个百分点。2013年2月,政府又增加印花税,其中200万港元以上住宅,印花税全部加倍,最高税率达17%,只有香港永久居民且为首次购房,才可豁免加税。其后市场降温,成交量大幅收缩,房价也出现小幅的回落。

  但是,从2014年5月开始,香港住宅成交量明显反弹,7月份,成交数为7792宗,明显超过过去两年的月均水平,回到了2012年四季度的水平,但仍明显低于2011年上半年的成交水平。与成交量相适应,香港住宅价格自2014年5月开始上涨,7月份已超过2013年初的高点,再创历史新高。

  近几个月,国际热钱重回香港,香港股价再创近几年新高,香港房产亦价量齐涨。当前,这轮新的香港房产泡沫已经生成。拿香港九龙40平米以下户型的私人住宅成交价来看,今年二季度均价为10万港元,相较2003年(上一轮房价调整的谷底)的2万港元,暴增400%。应看到,香港房产泡沫破裂还需一个外部条件:美联储退出超宽松的货币政策,因为香港货币政策跟随美国。今年以来,虽然美国仍实行超低利率,需要加息几次之后,才会显著传递至香港货币面。另外,今年7月开始,热钱突然大量流入香港,助推了香港股市和楼市,但热钱来去匆匆,香港房产泡沫难以长期靠此支撑。当前美元上涨强劲,未来全球热钱回流美国是大趋势。因此,今年二季度尽管香港房产重新反弹,但难以持久,未来几年的大趋势仍然是震荡向下。

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