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「e公司观察」深圳人才房申购制度下的一些误解

目录:行业动态点击率:发布时间:2023-03-20 20:58:54

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最近深圳人才房3个新盘申购人数出炉后,不少人看到3.36万批次,认为人才房销售已进入火热。其实这些是申购制度造成的误解,当然误解还不止如此。
3个项目有3.36万批次认购,每个项目都是1万户左右,这三个项目从房源、地理位置、价格、周边配套上都相差甚大,而总合格申购人数相差并不大,这种情况并非偶然,内在原因应该是很多购房者选择了同时申购三个房源。
人才房申购规定,申请期间,合格家庭可以同时申购多个人才房项目。和安居房不同,只要不签署认购协议,弃选没有惩罚,多次弃选也没有惩罚。
那么在这种规则下,申购者的最优策略就是遇到差不多的项目都申购一次,可能这个项目并不被自己青睐。申购之后,等抽签摇号结果出来,自己就掌握了主动权,放弃也不用承担责任。如果只申购喜欢的房源,很有可能无法入选。当所有购房者都将这一策略当做最优选择,对于个体而言只能被动卷入。
去年11月份深圳首批人才房入市,多数申购者就已选择了这个策略。当时有4422套房源,有4.12万批次申购,似乎申购很活跃,很宽松,一套房有超过9户认购者,实际上多数申购者申购了多套房源,最终参与申购的合格购房者不到1.53万户,一套房源平均有3.46户认购者。其中二套房认购比较激烈3.56万批次申购2房户型,实际上只有不到1.27万户申购,申购套数1957。
其中3个热门项目每个认购的户数是8000左右,比今年人才房认购更为踊跃,因为今年增加了相当数量的第二批次认购者。
深圳2022年首批推出的人才房项目销售表现存在分化。至选房结束,4422套人才住房仅有1930套被选定,去化率约43.65%。区位偏远的项目销售更为惨淡,大鹏新区安居君兰湾府仅售出23套,去化率约4.06%。
人才房售价是周围商品房均价的60%,本来市场以为推出项目会秒光,实际结果并不理想。
一方面,人才房认购数量低于市场预估。
安居房轮候库有合格19万户。这说明有个很庞大的群体渴望以较低的价格购房,这部分群体和人才房有很多重合的地方,人才房认购者的社保年限比安居房的还要宽松,而且人才房的位置普遍要比安居房好。
但是人才房认购者数量偏少,可能原因是人才房要求的本科学历等要求,安居房轮候库里的19万户只有很少一部分满足。另外一个原因是,对于收入不那么高的群体,对价格格外敏感,同样地段的人才房比安居房贵了20%,导致需要安居房排队群体不愿意参与人才房摇号。
可能是去年第一次人才房推出销售不理想,政府更改了规则,主要是放宽单身购房年龄,共同申请人的户籍放松,一些原本不符合安居房购房资格的群体,现在突然就有资格购买人才房。
这个政策起到了立竿见经营的效果,以新城华苑项目为例,2房第一队列合格申购者为4649户,第二队列合格申购者为4015户。三房户型第一队列合格申购者为670户,三房户型第二队列合格申购者为446户。
从上述数字可以看出,第二队列群体相当庞大,而且这个群体购房的积极性会更加踊跃。
第一队列的群体,他们可能在挑房,在等待合适的房源出现,可以轻易放弃摇号所得房源,这一批参与并摇到号,但不一定购买,还要等下一批再观察观察。但是第二队列作为补充力量,他们好不容易才入选,会很珍惜获得的机会,人才房会比较容易销售出去。
这点跟安居房销售有点相似,安居房销售有个特点,排名越是靠前的群体,越不愿意轻易选房。安居房是按照轮候排名买房,排名靠前的希望买到心仪房源,他们愿意等待更好的房源出现,所以轻易不参与认购,这就导致安居房排名比较靠后的也有机会买到房,因为他们会更珍惜这个机会。
人才房实行摇号购房制度,没有轮候库也就没了排名,第一队列所有申购者的机会均等,他们报名会比较踊跃,放弃也很随意。制造第二梯队可能就是为了弥补这个制度的不足。

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