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沈阳重庆二线楼市量价齐升 棚改退出影响下半年房价

目录:财经聚焦点击率:发布时间:2018-07-02 14:34:47

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  2018年过去一半,楼市调控也届满一年。日前,链家发布报告回顾上半年我国二手房交易情况,并对下半年走向进行预测。总体来说,“分化”是上半年楼市关键词,重庆、长沙、西安、沈阳房价飙涨,北京、上海、成都处于平稳状态。下半年市场上行动力将会大大弱于下行动力。

  “分化”是上半年楼市关键词

  上半年哪些城市房价涨得快?

  从二手房交易情况来看,对16座重点城市的统计发现,西安、重庆、沈阳等上半年二手房均价明显上涨,上海则有明显下跌,像北京、济南、武汉、南京、广州等城市价格平稳。

  从成交量来看,上半年二手房市场成交活跃的城市有西安、重庆、沈阳等,市场趋于降温的城市有上海、成都等,市场比较平稳的有北京、武汉、南京、济南、广州等。

  分析认为,沈阳、重庆、长沙等城市出现量价齐升的主要原因有本身较为宽松的政策环境,以及吸引人才的刺激性政策推出。链家的数据显示,前5月沈阳、长沙、重庆3城的二手房成交量环比大幅增长67.3%,其中重庆更是环比大幅增长80.5%。5月份,重庆二手房成交均价环比上涨7%,同比上涨34.6%。

  对于重庆房价的飙涨和失控。重庆市人民政府在6月28日出台了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,提出遏制投机炒房,规范市场秩序。对工作不力、房地产市场波动大、未能实现调控效果的区县,坚决约谈、严肃问责。对在主城区购买独栋住宅或高档住房的人员,以及购买普通住房的在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无人员”,严格征收个人住房房产税。数据显示,5月份重庆二手房购房者中,重庆户籍占比下降,非川渝户籍人口占比上升,说明重庆房市升温由炒房客投资驱动。

  进入6月,《湖南日报》更是连发四篇文章痛批长沙房地产市场乱象,称“一些唯利是图的中介机构是长沙房地产市场乱象的源头之一,应当对全市房产中介机构展开专项整治;一部分房企是市场乱象的重要推手,要下大力气规范房地产企业的开发经营行为,尤其要约谈那些故意捂盘惜售、人为制造供需紧张气氛的企业。”

  笔者了解到,在北京、上海极其严格的政策打压下,有不少投资者把目光投向了上述二线城市,再加上抢人大战的推波助澜以及某些学者不断的鼓吹所谓“新一线”概念,市场恐慌情绪不断被推高。正如湖南日报所指出的那样:“大潮散去,裸泳者现!投机者散去,受害的无非是以城市为家的长沙市民和准备落户创业的新长沙人。”当年逃离北上广的人们,最终也没有躲掉家乡的高房价。

  值得注意的是自今年5月份成都推出新的调控措施,成都二手房价格大幅下跌以及成交量萎缩。成交量萎缩最主要的原因是,一些房主觉得自己卖了房子之后依然没有购买新房的资格,所以就放弃出售已有的房源。有专家指出,本轮成都二手房的下跌至少会持续一年,甚至更长时间。

  下半年展望:四大因素抑制房价上涨

  面对上半年“分化”的楼市,下半年将面临4大利空,三四线城市库存风险值得警惕。

  首先,居民房贷利率继续维持上行态势。4月全国首套房贷款平均利率上升至5.56%,相当于基准利率的1.28倍。二套房平均利率在5月份更是跃升至5.91%。随着M2货币供给增速持续放缓,下半年贷款利率仍会持续上行。

    另外,房地产企业融资受挫。近日发改委正在考虑禁止企业在香港发行短期美元债券——房地产开发商的一个重要借款工具。分析人士认为,继公司债、非标、银行贷款等各种渠道后,境外融资这个蓄水池也开始紧缩,对于资金密集型的房地产行业来说,资金再遭紧箍咒,预计三四季度房企资金链会更加紧张。

  第三是棚改货币化放缓。棚改的方式有2中:实物安置、货币化安置。自2015年以来,棚改货币化安置提速,自2014年的9%提升至5成以上。在全国许多三四线城市,货币化安置的比例甚至达到100%。棚改货币化带来的巨量资金是推动三四线城市房价暴涨的最直接原因。目前,棚改货币化安置已经处于政策的临界点,过去一周国开行对收紧棚改权限,反映了高层态度的微妙变化。有接近管理层人士表示,棚改在执行中已经走偏了,在有些地方变成房地产开发了。

  最后一点就是人才引进政策和学区房政策的刺激效用衰减。从成都、天津等城市经验来看,人才引进政策造成的市场需求释放是短期的,其政策效果边际在减弱。最为明显的是天津,在“海河英才计划”发布当周,天津二手房成交量环比增加283%,此后逐周下滑,目前已回复到人才政策发布前水平。

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