物流地产未来投资前景如何？_中咨商机_深圳市中咨领航投资顾问有限公司

　　近年来，国内电商行业迅速发展，网络购物市场始终保持高增速。电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高，高效及时的供应链配送需要现代物流设施的支持，因此其在仓储领域也通过自建、租赁和按需定制的方式进行扩张。电商爆发、零售变革和高端制造三大下游需求成为推动现代物流地产行业的主要力量，同时也迎合了我国消费升级与制造业转型的趋势；与之对应的，物流地产企业的主要客户包括流通企业、第三方物流企业以及生产汽车零部件、医药医疗器械、电子产品等的制造企业等。

　　2019年我国社会物流总额达到298.0万亿元，同比增长5.9%，增速比2018年回落0.5个百分点。与同期GDP相比，社会物流总额增速已连续多年低于GDP增速。2020年上半年，疫情防控取得显著成效，物流运行延续恢复态势，物流需求结构进一步优化，特别是民生领域物流持续向好。物流市场规模水平持续提升，物流成本稳中有降。上半年，全国社会物流总额为123.4万亿元，按可比价格计算，同比下降0.5%，降幅比1-5月份收窄1.7个百分点，比一季度收窄6.9个百分点，降幅连续四个月收窄。上半年物流业总收入4.6万亿元，同比下降2.7%，降幅比1-5月收窄3.2个百分点，比一季度收窄9.4个百分点。二季度物流业总收入规模比一季度增加0.8万亿元。

　　物流地产2003年开始在中国兴起。随着中国经济长期保持较快增长，物流行业持续快速发展，对物流基础设施的需求旺盛。近年来，从电商突飞猛进，再到新零售快速连锁化发展，促进了物流地产市场需求稳健增长，而优质仓储设施匮乏，现代化高标物流园区发展空间巨大。鉴于此，来自房地产、电商、物流、金融等行业的公司大举进入物流地产市场，与传统物流地产商展开激烈角逐，在资本力量的助推下，在物联网、自动化、智能化等技术带来的仓储设施升级中，物流地产行业掀起变革浪潮。

　　当前，国内高端仓储设施缺口仍然巨大。世邦魏理仕（CBRE）在其《中国物流地产投资发展报告》中指出，中国主要城市非自用中高标准物流设施面积仅约为0.26亿平米，通用仓储面积为8.6亿平米，相比之下美国分别为3.7亿平米、17.7亿平米。人均面积则差值更大，我国人均高标准物流设施面积约合0.015平米，较美国的人均1.17平米相差约77倍；人均通用仓储面积，美国为5.55平米，中国则为0.66平米，相差约7.4倍。

　　我国物流地产存量约9.55亿平方米，处于领先地位，但是优质物流设施存量所占比重仅为5%。这些拥有优质物流设施的高标仓超过2/3分布于长三角、珠三角和环渤海区域，并且呈现出长期供不应求、租金水平上升、空置率低的现象。而低水平的传统仓则是大量分布在我国多个城市，且被盲目地大量建造。由于这些低水平的传统仓库根本无法满足制造企业、流通企业和第三方物流企业等客户对于现代物流仓储设施的需求，长期处于空置状态，有部分传统仓空置率甚至达到50%以上，严重影响到物流用地的利用效率。

　　在供不应求的矛盾下，近年来物流地产行业的空置率持续下降，租金稳步提升。2018年第一季度全国主要城市高标仓库新增供应量90万平方米，主要集中在华西和华东区域，平均空置率延续2014年以来的下降趋势，下降2个百分点至10.8%的历史低位；物流仓储项目租金自2010年以来持续处于上涨通道，且一二线城市租金分化逐渐分明，在2018年第一季度一线城市高标仓库的平均租金大幅上涨4.5%，二线城市高标仓库平均租金增长1.6%。从投资回报率上看，北京、上海、VIP等一线城市物流仓储设施投资净回报率6%~8%，要明显高于商业地产的4%~5%和住宅地产的2%~3%。由此可得，物流地产行业具有较好的投资价值。

　　与旺盛的需求相比，我国高端仓储设施供给明显不足。从人均面积来看，我国人均通用仓库面积约0.72平方米，远不及美国的5.55平方米（2015年数据），人均高标仓库面积0.02平方米，同样落后于美国人均0.66平方米的水平（2015年数据）。预计至2020年国内高标准仓库的供应量只有0.56亿平方米至0.66亿平方米，与需求量之间的缺口巨大，高标仓库设施严重不足。

　　依据全国及海外多种相关报纸杂志的基础信息等公布和提供的大量资料和数据，客观、多角度地对市场进行了分析研究。报告在总结中国物流地产行业发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对行业的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。

　　本报告对于物流地产品生产企业、经销商、行业管理部门以及拟进入该行业的投资者具有重要的参考价值，对于研究我国物流地行业发展规律、提高企业的运营效率、促进企业的发展壮大有学术和实践的双重意义。

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