中央经济工作会议：对租金水平进行合理调控稳租金将为2021年租赁市场重要工作_发展策略

　　中央定调2021年中国经济重点工作部署，会议对2021年中国经济进行定调和部署在住房方面，此次会议提出解决好大城市住房突出问题，继续强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”会议确定，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

　　“对租金水平进行合理调控，预计稳租金将成为2021年租赁市场和房地产市场的一个重要工作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示后续对于租金的指导价和涨幅等，预计各地或出台地方版本的相关规定。

　　中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，促进租购同权、降低租赁税费、规范发展长租房、将租金水平纳入调控等，都是提得较少，但是很切中当前现实的。

　　中国社科院预计2021年中国经济增长7.8%左右

　　在中国社科院主办的2021年《经济蓝皮书》发布会暨中国经济形势报告会上，中国社科院工业经济研究所党委书记、副所长李雪松作主题报告称，预计2021年中国经济增长7.8%左右。

　　关于国际形势，李雪松提到，当前新冠肺炎疫情和外部环境仍存在诸多不确定性。虽然全球经济有望在2021年出现反弹，但是疫情大流行的负面影响广泛深远，叠加世界经济政治格局中原有多重调整性因素，外部环境将呈现多方面风险并存的形势。

　　南京进一步加强住房租赁市场监管

　　据悉，南京八部门联合发布《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》，从机构登记和开业、房源发布、合同网签备案、服务收费、房屋安全、租金收付、行业自律、部门联合监管等八个方面做出具体规定。

　　通知指出，严禁住房租赁企业等相关主体通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务。住房租赁企业等相关主体不得以租金分期、租金优惠等名义诱导、隐瞒、欺骗或强迫要求承租人使用“租金贷”。

　　2020住房租赁行业现状及前景分析

　　我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿。北京和上海的租金规模均达到1300亿元。目前，长租公寓在整个租赁市场的占比很小，租金回报率还比较低。目前有多家房企涉足长租公寓，万科、招商蛇口、旭辉和龙湖等都已经有自己的长租公寓品牌，而近日融创中国也发布名为“住住”的长租公寓品牌。长租公寓市场目前有三类玩家，房产开发商、中介服务商以及互联网企业。

　　目前我国租房的人口约占总人口11%，对比美英日等国家的30%占比还有空间。2018年我国人口13.9亿，租房人群接近2亿，住房租赁市场呈现出前所未有的成长势能。根据数据显示，2017年我国住宅租赁市场规模已超1.5万亿元，同比增长9.3%，超GDP增幅。

　　2018年的1月16日，中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿元人民币的A轮融资，其估值达到了200亿元人民币。国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域。蜂鸟屋统计数据显示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10总融资金融约为75.792亿元；而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。

　　上海市是经济活跃城市之一，其住房租赁市场交易更加活跃。从我们监控的数据来看，目前上海交易市场成交套数是住房租赁市场成交套数的近6倍。然而，在如此庞大的租赁需求下，上海租赁caprate（租金回报率）仅为1.63%，是监测城市中最低。一方面说明量大价低是上海住房租赁市场的特征，另一方面说明发展和平衡租赁市场的量价关系至关重要。

　　截止2019上半年，上海地产通过招拍挂形式共获得11幅租赁住宅地块。目前，上海地产城方有三个在营项目，预期或已经开工的项目五个，主推60平方米、90平方米以及120平方米三个户型。除了上海地产和陆家嘴集团以外，还有许多国企参与到了浦东新区租赁住宅的建设中。目前，已开工项目的国企包括上海张江集团、上海浦东开发集团、上海实业集团等，各国企产品多样、目标明确。

　　受房价高企，多种调控政策限制，以及住房观念转变的影响，选择房屋租赁的人群也是日渐扩大，这也给未来租赁市场的发展提供了巨大空间。目前国内进入住房租赁市场的规模以上机构和房企数量达到100多家。企业扎堆进入，看中的正是加速增长的房屋租赁需求。至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右。

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