过去十年，房地产调控几乎伴随了行业始终，相较于住宅，从某种角度上来说，商业地产成为调控的受益者。商业地产成为地产大鳄们角逐的新领地，万达、中海、保利、龙湖等都先后宣布加大商业地产方面的投资。目前越来越多的商业地产企业改变了“杀鸡取卵”散售模式，把自己的项目养成下蛋的老母鸡，每年在物业增值的同时还有大把大把的租金入账，当起了快乐的“包租婆”。本期地产大咖谈我们邀请到济南万达商业广场置业有限公司总经理蔡春吉先生和济南中海地产投资有限公司总经理庄青峰先生一起，谈一下商业地产行业的“包租”现象以及未来行业走势。

  目前国内越来越多的商业地产开发企业变身“包租婆”，从“开发-销售”转向“开发-自持”，这是否将是未来商业地产行业的一个发展方向？

  蔡春吉：商业地产在中国的发展历史也就10多年时间，多数房企在商业地产开发管理领域也是不断地在摸索中成长。当中部分房企也正经历着或者经历过盲目发展、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足等困扰。当然，目前越来越多的房企正逐渐形成自己独有的商业模式。房企转战商业地产也是将业务延伸到专业细分领域的尝试，而结合自身优势对产业链资源进行整合，对提升专业品质和项目吸引力都显得尤为重要。

  从长远价值来看，商业地产开发企业适时向自持转型，不但物业增值给企业带来不可小视的价值，稳定的租金收入也将为项目长期发展奠定基础。从散售到自持不但把土地变成房子，还把升值延续了下去，在每平米建筑面积上创造了更多的价值。万达广场这些年发展成为中国商业地产第一品牌，全国开业67家万达广场，计划2014年能够实现在全国持有物业面积超过2300万平米，这种物业自持经营模式是经历过并经受住了市场反复考验的。

  庄青峰：商业地产项目的开发模式很大程度上决定了它的成败。如何运用合理的开发模式、把握先进的操作运营模式成为商业地产企业关注和探讨的热点问题。商业地产的赢利模式同住宅有着本质的区别，住宅是产品从开发到销售的过程，通过销售产品来实现利润的最大化，注重的是短期的利润；而商业地产是从开发、持有、经营，再到实现利润的一个过程，更注重经营所创造的价值和资产升值所带来的长期利润。

  以往市场上像住宅那样将物业通过销售方式来套现，虽然能在短期内实现利润，但并不能达到利润的最大化，构成了资源浪费，并容易导致在后期产生一系列的问题。而持有型商业物业可以通过其有效的经营管理获得长期的利润收益，为企业带来长远、持续的利润来源，中海地产未来3-5年持有的商业物业预计将超过400万平米。

  物业只租不售、持有经营在国际上其实是通行的做法，这种模式对投资者和经营者会带来什么好处？

  蔡春吉：目前，大陆以外的商业开发商多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。在国内，以万达、凯德为代表的商业地产开发商已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而以销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润。从长期来看，自持物业的资金回流量要远高于出售。

  以往散售型的物业由于高售价透支了经营者部分利润，业主的投资回报得不到满足，经常会有业主与开发企业之间的矛盾发生。同时，经营者们不是面对开发商，而是面对小业主，他们根本得不到开发商运营方面的支持，不断在关店，换手率非常高。而持有经营由开发商来招商，统一经营，统一管理，给予进驻商家支持，让更多的品牌在物业里得到成长，这样才能达到多方共赢。

  庄青峰：对开发商来说，纯销售模式属于短期套利，无法享受到物业长期经营所带来的增值收益，后期又由于产权分散容易造成在经营定位、商场管理等方面的诸多问题。所以，“产权分割式”的纯销售模式不利于大型商业物业的保值。

  对购买散售商业的小业主来说，因为这种投资人不是以自己使用为前提，很多都是租出去，如果没有统一经营的话，恶性竞争必然会出现，这就是这种商业模式巨大的弊端。而持有型商业物业是房地产开发的一种长线投资模式，其持有商业物业，如我们的环宇城购物中心，甲级写字楼等，进行有效的经营管理，通过租金收入、不动产升值等方式取得收益的一种开发经营模式。从长远的角度看，持有型商业物业可以给各方带来更大的经济收益。

  俗话说“术业有专攻”，开发企业在后续物业自持经营方面如何保证经营团队的专业性？

  蔡春吉：众多商业项目在面临诸多竞争对手时，定位不清、招商雷同、产品同质化等现实显示出来后，如何守住自己的阵地并占领更多据点就需要在运营的战略战术上取胜。无论是成立自己的团队、掌握商业资源，还是依靠外援、寻求合作，两种方式都很考验开发商对项目的把控力、运营管理能力、资金实力，以及对项目的准确定位，和对风险的预估等综合能力。

  面对市场上庞大的商业供应体量，万达的竞争力就在于独特的订单式商业模式，规模上的优势和超过五千家合作商家带来的品质保证都是万达做不动产的实力保障。此外，有效解决融资的问题，把核心竞争力从销售转向运营，支持商业品牌，招商运营，和打造专业化的经营团队，都是形成持久性运营关键所在。

  庄青峰：我们认为整体持有是商业项目进行统一经营管理的前提。商业，经营是关键，运营创造价值。在商业项目少则两三年，多则十数年的长期的培育过程中，开发商需要不断的进行宣传管理，根据市场的要求调整业态、调整定位等，而这些都是需要有一个专业的经营团队进行精心操作。这样运作的前提就是物业产权的集中、整体持有。而只有在这个前提下，发展商才能通过不断的精心培育，让项目不断走向成熟，从而实现其利润。

  一个城市的商业地产是和城市的建设以及经济发展紧密联系的，商业地产开发商必须充分认识到自己在城市建设与发展中的重要地位，加强自己的使命感，不断提高自身的开发水平、选取合适的开发模式、配备优质而专业的商业运营管理团队，在为自己获取经济利益的同时也促进城市的不断繁荣发展。

  在商业地产项目自持经营的同时，一些有资金实力的零售商也采取买地自建或加大物业自持比例，您怎么看待零售百货业这种由“轻资产”向“重资产”运营模式的转型？

  蔡春吉：百货零售企业面临涨租、撤出或拿到越来越差位置等风险时，在有资金实力的情况下加大自持物业力度，采取“百货地产”的扩张模式是无可厚非的。但百货零售业还是需要靠经营为生，而不是靠投资，真正需要做扎实还是靠企业自身经营和发展。

  自持物业的重资产模式将十分考验零售企业的资金实力，同时也会影响扩张速度。这在很大程度上会导致零售业以往以“轻资产”运营模式的优势丧失。

  企业自持物业与租赁物业的比例应根据不同企业的情况而存在不同，只有在正常运营自身业务开支的基础上，还有大量资金留存时购买房产物业，才能达到既减少租赁成本，又可用作投资价值，让企业的资产配比更加优化。庄青峰：零售商自建物业这本身已经不是一件新鲜事了，放在改革开放前的中国，几乎所有的大型百货店，都是零售商通过划拨土地等方式后自建物业。这几年，零售商自建物业发展速度也非常快，基于规避市场风险，不少零售商也准备或者已经从零售行业“跨界”到商业地产开发和经营上来，这对于零售商家不仅是一种新的商业模式，也是发展的双刃剑，介入了新的商业模式就带来新的风险。

  流动资金更是零售企业的血脉，如果这些企业介入商业地产开发依赖零售带来的现金流，一旦出现经营不善或资产价格下跌，最直接的解决资金的手段是从主营业务抽血，从而对企业带来风险。

  您认为网络销售对实体零售行业的冲击会不会波及商业地产领域，未来商业地产企业又该如何应对？

  蔡春吉：淘宝、天猫、京东、卓越等专业购物平台的确有着强劲的发展势头，苏宁、国美、沃尔玛等一些传统的专业卖场也在大力发展电子商务平台。但人们逛街购物不仅仅只是“买东西”，更是一种消遣、社交、时尚的休闲方式，作为两个业态的商业地产与电商，谁都不会淘汰谁。

  影院、高档奢侈品、餐饮等需要体验式的消费，是电商所不能及，仍需商业地产提供相关服务。商业地产与电商的竞争，是相辅相成、存在合作空间的，两者是竞合关系，不一定是你死我活。商业地产的最终价值是物业增值，电商是金融市场变现，两者的协调发展将是零售市场长久走向的关键。

  庄青峰：尽管目前电商对零售业冲击较大，但网上交易不会取代零售业，只要改变经营方式，零售业能逐步夺回市场。不是所有产品都能在网上销售，而网上销售也不能体验生活，人们除了上班就留在家里上网，这也是不可能的，现代消费者所追求的体验式消费感受从电商渠道无法获得。

  目前受电商冲击较大的主要是偏标准化的商品，对百货业态也有一定的冲击，但是对整体商业市场的影响并不是非常大。集餐饮、休闲、娱乐于一体体验性较强的商业地产项目，比如像我们的环宇城购物中心，这种购物中心模式目前绝大部分的业态都是非标准化的商品及服务，未来只要更加注重个性化服务和消费体验，是不会受到太大影响，也是未来商业发展的趋势。

  对济南市商业地产的现状及未来发展走势，您怎么看？

  蔡春吉：济南的商业地产前些年发展比较缓慢，近几年，随着如经四路万达广场、恒隆广场等全国化大型商业中心的开业，以及银座等区域性商业地产的扩张，带动了整个济南市的商业地产发展。尤其是城市综合体的出现，更对商业地产的发展起到了推波助澜的作用。什么是城市综合体？城市综合体的概念，就是在一个项目上实现城市多功能的复合型建筑，不再是纯商业业态，其中增加了住宅、公寓、写字楼、酒店等居住、办公、旅游业态。它的最大特点，就是最大程度的集约化利用土地，尽最大的努力去满足人们对城市多种功能的需求。城市综合体对城市品质的提升和城市功能的改进有非常大的作用。济南市市委市政府之前也倡导要大力发展城市综合体，城市综合体商业模式，将成为济南市商业地产发展的主流模式。

  目前，万达集团计划未来在高新区和西客站投资建设两个大型城市综合体项目，必将引领整个济南市东西两翼的商业地产的发展潮流。在万达看来，济南的商业地产才刚刚开始，其发展前景非常广阔。

  庄青峰：济南作为省会中心城市其商业中心应该是多中心发展，不会只有一个中心点，需要有丰富的、多元化的城市副中心。济南以前的商业布局，基本上都位于泉城路、老洪楼和西市场等几个老城区，后期逐渐向东西两翼扩展。多向的城市空间拓展及大型居住社区和居住中心的外延，都需区域内的商业平衡和升级，这就让消除区域内的商业盲点成为商业开发企业所需要承担的城市责任。

  从济南商业项目的供应量来看，今年济南的大型商业地产项目无论从数量还是供应量都有了一个井喷式的发展。今年的商业项目新增供应量将超过74万平方米，创了历史新高。而且产品形态的层次化和丰富性都将把济南商业地产市场带到全新的高度，强劲推动其跨越式发展。

  从商业项目布局来看，济南南城一直有“商业瘸腿”的帽子，这个历史也可能将在下半年彻底被改变。我们的中海环宇城购物中心看重南城的商业空白，打造城南中心商业新地标。在我们看来，未来将与会展奥体构成的全新东城商业圈、高铁效应和十艺节带动下的西城商业圈以及新兴商务中心提振的北城商圈一起，打造济南全新的商业布局。