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　　楼市传统旺季“金九银十”已经进入尾声，伴随着央行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确宣布放松限贷。“十一”过后，多家银行出台执行细则，落实房贷新政。

　　央行新政激活市场

　　在经历了限购持续三年导致的刚需透支后，今年的“金九银十”，由于央行的新政激活了改善型需求市场。从热销项目构成来看，品牌房企项目、自住型项目和价格优惠项目吸引力较大，价格依然是客户的主要关注点。

　　据悉，上周本市新建商品住宅共成交1924套，与前一周相比上涨160.0%；成交面积21.2万平方米，环比上涨156.4%；套均面积110平方米；成交均价11139元/平方米，环比下滑1.3%。从各区域来看，中心城区成交新建商品住宅共成交242套，环比上涨128.3%，成交面积3.1万平方米，环比上涨119.4%，成交均价23291元/平方米，环比上涨1.0%。

　　从这些成交数据不难看出，新建商品住宅呈现“量涨价跌”的态势。我爱我家市场研究中心认为，国庆黄金周开发商的优惠措施产生了一定的效果，节后随着已认购客户的陆续签约，带来近两周交易量的逐步上升。区域方面，上周环城四区的交易增量显著，交易量占到全市的40%以上。我爱我家认为，一方面当前环城四区的新房供应量大，另一方面，紧邻中心城区的区域优势，加之符合刚需的产品和价格优势吸引了众多自住型需求，例如津南区辛庄板块、西青区张家窝板块等均是近期环城四区较为热点的板块。

　　新盘入市聚揽人气

　　今年“金九银十”迎来不少新开盘，加上天气秋高气爽，自然推动了不少有置业意向的购房者加紧咨询，不少开发商纷纷抓住此次机会，加大宣传促销力度。

　　据统计，十月天津(楼盘)楼市共有优惠楼盘454个，如今对于项目来说，特别是环城和郊区的项目，人气是最重要的。有时候做一些比较独特的活动，吸引置业者前来，往往就能将项目在板块中脱颖而出。“金九”基本持平，占到在售楼盘总量的73.7%。十月天津全市楼盘总量继续增加，待售楼盘猛增48个，除去远郊区县打折楼盘总量增加外，市区、环城、滨海区域优惠量均保持稳定，但环城四区依旧是优惠楼盘最多的区域。

　　据悉，在开盘产品中，小高、高层、洋房、别墅应有尽有，其中小高层占比9.3%，别墅占比为18.60%，而洋房占比达到23.26%，高层总占比达到62.79%，成为开盘产品的主力。对于开盘的户型方面，70平方米至130平方米的中小户型成为主力军，而天津大都会、松江置嘉公寓、富华梅江公馆、东亚风尚国际等开发商更是推出了面积在四五十平方米的小户型。

　　不少房企除选择让利促销等手段争取市场有限的份额外，还加大供应和推盘力度。而且，从9月、10月两个月开盘项目的主打户型也不难看出，开发商在推出产品方面更多的是面向刚需购房者，旨在通过中小户型房源满足刚需购房者需求，带动市场活跃程度。

　　改善大增高端受益

　　从房地产市场改善型需求的买家占比来看，约占三成左右，此次新政影响最大的也是这部分买家。可以说，进入十月以来，看房客中改善型需求买家大增，不少更是全家出动，准备抓住机会入市。在各类型楼盘中，中高端楼盘有望成为新政的最大受益者。

　　天津境内，不少环城中高端楼盘的价格直逼市区楼盘价格。某楼盘均价最低2.3万元/平方米，部分单位达2.5万元/平方米。据了解，这是一个豪宅楼盘，除了部分面积130多平方米的三房单位外，其他单位都超过180平方米，个别甚至超过200平方米。

　　此前，随着楼市成交进一步走低，无法将库存顺利转化为现金流的开发商们顿觉“压力山大”。不过，在楼市房贷新政出台的背景之下，市场似乎有望迎来楼市调整的拐点。业内认为，央行新政修正了之前限贷政策“认房又认贷”的做法，提出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，鼓励改善型购房，对于释放楼市的改善型需求有重要的意义。

　　与此同时，终于等来了改善型需求这股回暖的新力量，使得今年10月份的市场行情交易平稳上升。此外，新政还把首付和利率的自主权交还给银行。也就是说，如果银行认定是优质客户，买第三、第四套房都有可能在首付和利率上获得优惠，对市场无疑又添利好。

　　楼市回暖价格难涨

　　截至目前，央行新政出台近一个月，效果也算立竿见影。但在价格方面，主流房企的行为和判断仍趋于谨慎，认为市场以平价走量为主。有人甚至认为，四季度楼市是继续降价态势，会有更多楼盘降价。因为房价下跌是有合理空间的，去年房价上涨的部分跌回去一半差不多就是合理价位。

　　同时，多位业内人士也表示，新政给市场带来的是一个销售窗口期，并不能说市场就此反转。长期来看，房地产业新常态已确立，楼市供求关系逆转，整体供大于求，房企去库存是首位，楼市正在进入存量房时代。

　　而多家券商调研显示，“十一”期间整个行业销售都比较理想，大部分主要房企认购数字都高于2013年，应该是一倍左右增长。第三方市场研究机构数据也显示，虽然商业银行房贷细则尚待落地，但效果已经显现。

　　从房价惯性看，目前房价下跌城市数量仍然是主流，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。从近期入市的新楼盘来看，定价以平稳为主。业内有关人士认为，新政并不能扭转房价下降预期。预判四季度会是继续降价的态势，甚至会有更多楼盘降价，房价下跌会更加明朗，降价的比例和范围会更宽，而且购房人会更加果断。