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　　日前，《漳州市城市总体规划（2012～2030年）》（以下简称《总规》）内容公开。根据《总规》，漳州市域城镇化水平2015年为56%，2020年为64%，2030年为75%。

　　城镇化水平是反映城市发展的重要指标。业界普遍认为，不断推进的城镇化进程将是未来房地产行业发展的重要机遇。根据规划，未来几年漳州城镇化水平将大幅提升，将有数以万计的人由农村进入城市（城镇），这将释放出广阔的居住需求。也就意味着，新一轮城镇化建设将在一定程度上助推楼市发展。

　　所谓城镇化，是指农村人口转化为城镇人口的过程。反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。

　　根据《总规》，漳州市域总人口2015年为520万人，年增长率为6％。，2020年为534万人，年增长率为5％。，2030年为550万人，年增长率为4％。（注：总人口包括户籍人口和居住一年以上的暂住人口）。市域城镇化水平2015年则为56%，2020年为64%，2030年75%。换算得知，2015年城镇人口将达291.2万人、2020将达341.76万人，2030年将达412.5万人。

　　在市域城镇空间结构方面，漳州市域规划构建“两区、两群、两带”的城镇群布局结构，强化陆海统筹、山海联动。“两区”即滨海城镇发展区和内陆生态经济区。“两群”即中心城市城镇组群和泛东山湾城镇组群。“两带”即厦漳龙一体化发展带和滨海成长带。

　　在城镇等级规模结构方面，规划形成“市域中心、市域次中心、县域中心、中心镇、一般城镇”五级城镇等级结构。市域中心1个，即漳州中心城区，规划城市人口规模160万人。市域次中心3个，分别为漳州滨海新城（包括龙海市区和漳州招商局开发区）、漳浦县城和东山新城，规划城市人口规模为25万～80万人（其中漳州滨海新城80万人左右，漳浦县城50万人左右，东山新城25万人左右）。县域中心7个，分别为古雷新城、云霄县城、诏安县城、平和县城、南靖县城、华安县城、长泰县城，规划城市人口规模为10万～25万人。中心镇20个，规划人口3万～10万人；一般镇49个，规划人口小于3万人。

　　史上最大规模刚需或被唤醒

　　《总规》通过省政府正式批复实施，意味着漳州新一轮城镇化建设指令枪发响。有业内人士指出，随着政府着力推进城镇化建设，史上最大规模的刚需人群有望被唤醒。对于房地产市场而言，这无疑将是最大的蛋糕。

　　有数据显示，全国未来10年新增城镇人口将达到4亿左右，按较低口径，农民工市民化以人均10万元的固定资产投资计算，能够增加40万亿元的投资需求。毫无疑问，城镇化将成为未来十年拉动内需的主轴之一。

　　就漳州而言，《漳州市2013年国民经济和社会发展统计公报》显示，年末全市户籍人口489.46万人，常住人口493.00万人，比上年末增加3.00万人，其中城镇人口为261.29万人，占总人口比重为53.0%，比上年末提高1.0个百分点。

　　《2013年福建省国民经济和社会发展统计公报》显示，年末全省常住人口3774万人。其中城镇人口为2293万人，占总人口比重为60.77%。

　　不难看出，作为一个沿海城市，目前漳州的城镇化总体水平较低。也就是说，按照目前水平，要达到《总规》目标，到2015年，我市的城镇化水平将提高3个百分点，到2020年将提高11个百分点，到2030年将提高22个百分点。从新增城镇人口来计算，到2015年，我市的城镇人口将增加29.91万人，到2020年将增加80.47万人，到2030年将增加151.21万人。

　　从理论上看，按照新增城镇人口人均需30平方米商品房住房面积来计算，到2015年需新增供应商品房面积897.3万平方米，到2020年需新增供应商品房面积2414.1万平方米，到2030年将增加4536.6万平方米。对房地产市场而言，释放出的需求空间非常之大。

　　“城镇化率的提高，意味着更多农村人口转变为城市人口。这将释放出包括衣、食、住、行等多种需求，其中三四线城市和乡镇最大的刚性住房需求将被‘唤醒’。”行业人士赵先生表示，农民进城买房已十分常见。随着城镇化水平的逐步提高，届时将有更多的农民进城，房地产市场也因此具有更大市场潜力、前景相当广阔。

　　开发商提前布局三四线城市

　　兵马未动，粮草先行。随着城镇化进程的推进，越来越多的房企看准这一历史契机，提前布局三四线城市及广大的乡镇地区。在漳州，品牌房企加速“跑马圈地”的场景也在一次次上演。

　　除此之外，包括特房、明发、中骏、永鸿、融信、信和、招商、国贸等诸多外地品牌开发商已进驻漳州市区、县域甚至乡镇地区，加入到抢滩登陆的队伍中来。值得一提的是，如今县域楼盘已是遍地开花，部分市区楼盘也早已将目标客户直接定位为县域或乡镇群体。

　　“谁先进入市场，谁就先抢占市场。”行业人士指出，随着大城市过度膨胀和逐渐饱和、交通网络设施不断完善，不少品牌房企直接将眼光投向三四线城市及广大的县域和乡镇地区。政府部门高规格的规划、城镇化进程的推进及新城区的建设，将为房地产市场提供新的发展空间，楼市也将因此迎来一个新的发展契机。