投资价值分析报告的重要性

投资价值分析内容及步骤

根据证券交易所的规定，企业上市必须经过交易所认可的估值师进行资产评估，其评估结果必须按照交易所规定，并在招股说明书中登载出来。 资产评估要求根据相关的法定标准，运用恰当的评估方法，对评估的对象进行确认，计算并出具具有权威性的报告，简而言之，即将资产价值量化。因此，要在资产评估过程中，有六大要素必须把握。

1、评估目的：评估目的不同，评估的方式也会不同，我们这里指的是为上市而进行的资产评估。

2、评估对象：不同的证券交易所对企业上市所进行的评估要求不同。国内A股上市， 要求企业评估的对象包括房产、土地设备、无形资产和流动资产。香港联交所要求上市公司的评估对象只是房产和土地。美国的证券交所则不要求对企业的各项资产进行具体评估，只需按收益现值法得出整个企业的价值。

3、估值师：上市方式不同，所聘的估值师也不一样。若采用买壳，造壳等间接上市的方式上市，则只需聘请交易所认可的境外估值师即可。但若采用以国内企业直接上市方式，还需聘请经中国国有资产管理局和证监会认可境内评估师及专门的国内土地评估师。

4、估值基准：所谓资产评估基准，是指以什么价格来计价。目前，境外估值师所采用的估值基准主要有三种，均是以市场价为基础：重置成本法、收益价值法和交易价格法。

5、评估规程：资产评估必须遵循一定的原则和步骤

6、评估方法：与估值基准相对应，主要的评估方式有：

（1）收益现值法；

指根据被评估资产合理的预期获利能力和适当的折现率，计算出资产的现值，并以此 评定重估价值。这种方法简便易行，不仅包括了企业有形资产，而且还包括了企业的无形 资产。适用于是那些经营状况稳定、资金利润率稳定增长的企业进行资产的综合评估。可按照企业预期可能实现的利润和行业的平均利润率折算出企业资产的价值。即：企业资产价值=企业可能实现的利润/行业平均资金利润率。

（2）重置成本法

指根据该项资产在企新情况下的重置成本减去按重置成本计算的已使用年了如指掌的累计折旧额，考虑资产功能变化、成新率等因素，评定重估价值；或根据使用年限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。

其计算公式为：

固定资产现值=固定资产重置价格*成新率（%）或固定资产净现值=固定资产重置价格-按重置价格计算的折旧额或固定资产净现值=（固定资产重置价格-按重置价格计算的折旧额）*调整系数。

（3）现行市价法

亦称市场价格类比法即参照相同或类似资产的市场价格，评定重估价值。

7、资产评估步骤：

第一步：评估准备

☞ 确定上市重组方案，确定进入上市公司的资产范围；

☞ 聘请估值师

第二步：收集原始资料

☞ 土地契约；

☞ 建筑物建筑合同；

☞ 设备购买合同；

☞ 企业以前的评估报告；

☞ 企业的会计报表。

第三步：分析整理资料、察看评估对象

☞ 估值师与企业共同确定评估基准日；

☞ 估值师拟定评估方案；

☞ 对评估范围内资产及负债进行清查核实，进行产权界定。

第四步：评估价值：即运用评估方法计算所评估的资产价值，这也是估值师运用其专业知识和经验的过程。

第五步：评估结果的确认

☞ 评估结果需符合国家有关的政策法规规定；

☞ 若存在境内、境外估值师，应密切配合，互相协调、得出一致的结果。

第六步：评估报告

☞ 境内评估报告需国家财政部确认；

☞ 境外评估报告以"物业估值"和"机器及设备估值"两个附录形式载入招股说明书。