地产策划咨询
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重大商业项目策划
商业地产策划业务主要为大型商业项目的开发商、综合地产项目开发商以及城市土地一级开发商提供商圈市场调查、项目选址、项目定位、商业规划设计、地产项目经营管理、商业经营诊断、招商与营销等方面的专业咨询服务。中咨领航凭借在城市、商业、地产、产业研究等方面的丰富经验以及对商业和地产运营规律的把握,在多个大型商业(工业)地产项目的策划实践中取得了良好效果。
Ø 商圈分析与商业项目调查;
Ø 商业项目选址与可行性评估;
Ø 商业项目定位研究与策划;
Ø 商业项目CI、VI、SI设计;
Ø 商业项目开发建设管理模式设计;
Ø 传统商业项目升级改造方案设计;
Ø 商业地产项目投资分析与价值评估;
Ø 商业项目招商与营销策划。
商圈分析与项目调查
商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域,或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。通常,商圈可分为三个层次:核心商圈(主要商圈)、次级商圈(次要商圈)、边际商圈(边缘商圈)。商圈调查可了解预设商店营业范围内的地理区域,以协助适当项目地点的选择,商圈调查的目的包括:
◆ 了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等;
◆ 确定产品组合及促销地点;
◆ 分析商圈是否重叠
◆ 计算在某一地理区域内应开几家店;
◆ 找出商圈内的障碍:
Ø 道路设施不便
Ø 人口拥挤
Ø 人口过度拥塞
◆ 法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况
◆ 其他因素:了解一地区内同性质的竞争家数(竞争是否激烈)、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便(交通状况)、可否利用物流中心一次性补齐所需物品,及停车场是否宽广等。
选址与可行性评估
商业地块选址的意义就在于它是一项长期性的投资,直接关系企业经营的战略决策,是以消费者为中心观点的重要体现,是影响企业效益的一个决定性因素,同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业项目的选址应该考虑以下因素:
◆ 客流规律是选址的最重要的因素
Ø 交通状况
Ø 商业环境
Ø 地形特点
◆ 城市规划的要求
在选址过程中要对以上因素进行实际调查,搜集资料,具体分析研究,论证其可行性。
定位研究与策划
商业项目定位是预测、策划与决策的统一,是利用市场及技术预测的结果,通过资源整合及策略创新等策划手段,形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。包括业态定位、主题定位、目标市场定位、功能定位、形象定位、档次定位、价格定位、经营方式定位、动态定位等多个方面。
项目经营管理
在商业地产开发中,开发商往往比较注重项目投资金额、销售回款,以及商业地产的定位、营销推广等环节,一般很少去关心商业地产开发的最后一环-商业经营管理。殊不知,商业经营管理这个最后的一环,却在一定程度上决定了商铺的现实回报和未来升值空间,决定了投资者的最终利益。从经营管理的角度来看,只有进行符合消费市场的定位、业态的合理区隔、有效地招商和经营整合推广,以及规范物业管理模式,才能促进商业的稳步发展,避免商业后期经营不善。商业地产重在经营赢在管理,它需要专业的管理能力和经营素质,从而实现商业项目的可持续发展。
投资分析与价值评估
随着限购、限贷、税收等方面的调控政策对住宅市场持续施压,住宅开发商纷纷转战商业地产开发。不仅标杆企业结队进军商业地产开发领域,一些商业经营企业也纷纷参与商业地产开发。大量资金的进入,商业地产市场处于持续的上升通道,前景似乎一片光明。一些传统住宅开发企业,甚至一些“外行”企业,将商业地产看成调控期的“避风港”。但是商业地产开发需要雄厚的资金实力,需要“养商”的耐心,需要专业人才的储备,需要丰富的运营管理经验。不具备上述条件的房企转战商业地产面临一定的风险。
商业地产价值评估师根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。
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