2015年海南高端酒店入住率或仅三成_趋势预测_深圳市中咨领航投资顾问有限公司

记者从三亚市旅游信息中心了解到的数据显示，去年三亚挂牌五星级酒店平均房价1366元，酒店出租率为68%；五星级酒店(含挂牌与非挂牌)平均房价为1039元，平均出租率为55%。三亚旅游委副主任郑聪辉此前向媒体介绍，三亚高档酒店入住率往年一直在70%左右，2013年已降到60%以下。

海南省政协调研报告亦显示，根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，2020年海南年接待国内外游客将达到7680万人次，按照10%的比率推算，五星级酒店的年需求游客人次不会超过800万人次。但由于海南五星级酒店业的超前发展，现有年实际接待能力已高达2800万人次。近两年海南五星级酒店数量还在快速增长，且已出现开房率偏低的情况，预计2015年海口、三亚客房平均开房率将降为30%左右。

背后：政府推动投资

实际上，据记者了解，2010年海南国际旅游岛获批，旅游产业没有发生实质性变化，但促进了房地产和高档酒店的爆发式增长。

海南省一位不愿具名的政府人士透露，当地政府正是酒店投资热潮背后的推手。

2010年初，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布，海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”，嗅觉敏锐的开发商们携资本来到这座热带海岛。

吸引更多外地人来此度假，这其中既有机遇，亦有难题。王健生告诉记者，政府现在并不推崇过去一波行情里的旅游地产，不少开发商一次性获利后就离开了海南。

海南当地政府也看到了房地产超速发展的弊端，已经着手对岛内的房地产业做出一些限制，包括“沿海区域自平均大潮高潮线起向陆地延伸最少200米范围内不得建设房地产项目”；“适当降低纯商品住房开发的比例”等。2014年，海南省政府再次强调，降低普通商品住房比例，优化酒店业结构，发展高端经营性地产。

上述不愿具名的政府人士还谈到，现在政府已经不允许开发商直接开发商品房，会在土地规划中要求附带建设酒店等配套设施。“对政府来说，开发商品房是一次性税收，建酒店就是长期收入了，这笔买卖比较划算，一家有400间客房的五星级酒店每年交税可以达到2000万元。”

王健生也坦言，政府把稀缺的度假公共资源变成私属资源是一大误区。国际上成熟的规划一般是公共的海滩，然后有一个公共的长廊、绿化带，然后是马路，地方特色的酒店群落，然后是交通主干道，再往后才是房地产。纵向是主题街区，街区内有很多通道，里面有酒吧、餐饮、购物店或者画廊。

但在海南，开发商建酒店却是“醉翁之意不在酒”。一位长期关注海南旅游生态发展的行业人士分析称，不少开发商只把高端酒店当做住宅商品房的配套，按照地产思维开发酒店，不按市场规律出招。“旅游投资属于细水长流，房地产是一次性投资、赚快钱，两者比起来开发商更愿意后者。”

而在酒店经营上，开发商也不会动那么多心思。该行业人士强调，由于酒店投资方与经营方分离，投资方往往对酒店的现金流不感冒，不会根据市场供求调整酒店房间定价，因此不少酒店时常在淡季出现价格高、入住率不高的情况。与周边的东南亚国家相比，海南没有廉价航空，进出港交通成本高，如果没有大力宣传促销，很难在竞争中取胜。长此以往，在一些偏远地带的海湾，酒店入住率基本不足三成。

在海南生活多年的韩女士也表示，三亚周边不少海湾已经被一些私人老板承包用来开发，海边湿气重，即便是欧式风格的高端酒店建好不到一年时间，长期腐蚀也会导致外墙脱落、室内长满霉斑。“这些酒店建得光鲜亮丽，但平时几乎没什么人住。”

出路：如何去同质化？

长期从事高端酒店管理的专业人士王小姐表示，一般来说，高档酒店的入住率达到40%~50%才能盈利。三亚的酒店行情较好，“一般国际知名品牌的高档酒店在一线城市的投资回报期在12年至15年，二、三线城市要20年才能收回成本。”而在三亚乃至海南，酒店开业3年就能盈利，一晚过万元的收费标准让其他未进入者看红了眼。

不过，高度同质化的直接后果是，价格成为消费者最敏感的因素，海南高端酒店开始走下价格神坛，不约而同地打价格战、推出促销套餐。

资料显示，2012年三亚酒店业经营状况总体回落，出现负增长境况。仅“五一”期间，三亚市酒店开房率同比下降了12.1%，而客房量却同比增长了5.7%。去年“十一”期间，三亚235家旅游饭店客房价格总水平同比下降10%以上。

多位酒店行业人士谈到，三亚酒店的主要订单来自于会议团体。

海南某展会公司工作人员邵先生称，不少公司会把年会放到冬季，酒店价格基本上比淡季至少翻番，而淡季的预定价格可以比市场公开价格便宜上百元。“淡季两三百就能订到还不错的酒店，五星级酒店也处于价格低谷，这时候就特别欢迎会议订单。”

现在，已经有不少海南高星酒店在淡季时通过三天两夜或四天三夜旅游套餐吸引自助游的散客，套餐包含酒店住宿、机场接送、景点门票、餐饮套餐等增值服务，定价基本在1500元至3000元不等。而在旺季，这样的价位可能只相当于一晚的房价。

不过，海南高端酒店要想成功突围就必须保持核心竞争力。中国(海南)改革发展研究所海南研究所所长夏锋则表示，海南已经成为我国重要的外事活动区域，中高端酒店良性发展是未来趋势。

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