近两日，中南建设(000961)、金科股份(000656)等多家上市房企在披露2022年度业绩预告后，立即受到交易所关注。深交所已披露多则《关注函》，要求企业做出书面说明。
综合《关注函》内容来看，相关企业的资产减值计提操作引起交易所的高度关注。受访机构人士提示，虽然资产减值计提一般是非现金项目，不影响公司当期现金流，但大幅度的减值可能意味着房地产公司前期投资的项目质量较弱，未来的变现能力也会受到影响。
多家房企因计提资产减值受到监管关注
1月31日业绩预告披露收官日，一批房地产上市公司在披露2022年度业绩预告后，立即受到了交易所的问询关注。
截止发稿，已有荣盛发展(002146)、皇庭国际(000056)、金科股份(000656)、美好置业(000667)、中南建设(000961)等深市房企，因业绩预告收到深交所下发的关注函。在上交所，则有华远地产(600743)、首开股份(600376)、格力地产(600185)等房企，收到了上交所的监管工作函，上交所就企业的业绩预告事项提出监管要求。
根据深交所对外披露的《关注函》梳理显示，受到监管要求的房企普遍存在较大金额的资产减值计提操作。上交所虽未披露监管要求具体内容，不过三家收到监管要求的企业，在业绩预告中也提及了计提资产减值准备及投资性房地产公允价值下降的情况。
具体来看，房企计划计提资产减值准备的会计科目涉及存货、应收款以及地产周边业务（如装配式建筑）的在建工程、固定资产等项目。此外，还包括投资性房地产公允价值变动而造成的非经常性损益。
2022年楼市价格的波动，不仅影响了房企的房产项目交付量和交付项目毛利率，也直接导致了房企对存货的资产减值计提，以及投资性房地产公允价值变动。
预计2022年度亏损超35亿元的华远地产即表示，公司根据市场情况动态调整经营及销售策略进行去化，使得部分项目存货可变现净值低于成本，出于谨慎考虑拟计提减值准备。预亏超15亿元的皇庭国际则表示，受宏观经济形势影响，公司及下属子公司持有的投资性房地产所处区域的市场价格有下降迹象，投资性房地产公允价值变动预计减少净利润8至10亿元。
同时，部分企业也反映了应收款项收回的不容乐观，进而导致了应收款计提。皇庭国际表示，公司重点对各类应收款项收回的可能性进行了分析和评估，经公司初步测算，基于谨慎性原则，公司对存在减值迹象的应收款项等资产计提了减值准备。中南建设也表示，根据市场实际情况预计进一步增加各项应收款项风险准备。
美好置业则反映了地产相关新兴业务在行业下行周期的困难情况。美好置业表示，公司装配式建筑业务尚未达到相应的业务规模，公司对固定资产及在建工程计提了资产减值损失约6亿元。
惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，在房地产市场整体下行的背景下，资产减值是比较常见的。对于惠誉受评的开发商，惠誉较为关注存货类资产的减值和投资性房地产公允值的变动。
石露露进一步解释称，存货类资产的减值主要与房地产市场整体下行、部分项目预计可变现净值低于成本有关。而投资性房地产公允价值一般会考虑项目预期回报率、以及市场同类型项目交易价格的变化，近两年受疫情的影响，部分区位及运营较弱的项目可能产生减值。
聚焦资产减值的合理性
深交所在《关注函》中，对企业计提资产减值准备予以了重点关注。主要提问包括：企业前期资产减值准备计提的充分性，报告期资产减值准备计提的合理性，是否存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形。
在存货资产减值计提方面，深交所在对金科股份、荣盛发展、中南建设的关注函中，要求公司说明各项资产减值准备计提的具体情况及主要测算过程。具体内容包括：涉及的关键估计及假设、重要参数的选取等，以及与上年对应主要参数选取、测算过程等方面的差异及原因，是否符合相关项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况等。
而针对应收款项减值计提方面，深交所要求皇庭国际说明应收款项欠款金额前五名、本次计提大额信用减值损失的欠款方的具体情况；说明本次计提减值对象的信用风险较往年的变化情况，以前年度减值计提是否充分、合规，报告期计提相关减值较上年是否存在大幅增加，大幅增长的原因及合理性。
此外，深交所还对部分房企的偿债能力提出询问。深交所要求皇庭国际说明，公司是否存在无法偿还到期债务的风险，并充分提示相应风险；要求金科股份说明，是否具备足够债务偿付能力，是否存在流动性风险，公司已采取或拟采取的防范应对措施。
目前，深交所要求企业在2月7日前就相关问题做出书面说明。而房地产行业整体资产减值计提、投资性房地产公允值变动情况，以及对企业经营、盈利的具体影响，有待后续的年报季的进一步揭示。
石露露表示，虽然资产减值计提一般是非现金项目，不会影响公司当期现金流，但大幅度的减值可能意味着房地产公司前期投资的项目质量较弱，未来的变现能力也会受到影响。作为评级机构，惠誉比较关注开发商财报中流动性和净负债率两大指标，其中净负债率（净债务与物业净资产的比率）会体现公司资产负债表的健康度，企业的资产减值计提操作将会影响到这一指标的情况。