在京东集团位于廊坊的一处自动化立体仓库内，10台堆垛机在自动立库中穿梭自如，有序地进行商品存储、上架和拣货。“该立体库内部配有数以万计的托盘位，并配有高密度托盘存储系统，堆垛机双循环运转。”京东集团高级副总裁、京东产发CEO胡伟为中国证券报记者介绍说。
2月8日，伴随着上交所的鸣锣声，嘉实京东仓储基础设施REIT正式上市，金融活水注入实体经济，前述高标准仓库在资本市场的助力下焕发出新的生命力。
类似的故事，自2021年以来已有近30个。从高速公路到产业园区，从污水处理到环保发电，从安居保障房到智慧物流仓储，我国公募REITs正加速推进，增量扩容、存量扩募，基础资产不断丰富，逐渐形成“资产-REITs-资金-投资-资产”的投融资良性循环。
形成合力 公募REITs受捧
截至2月8日，已上市的公募REITs项目共25个，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型。
“基础设施公募REITs是我国稳投资、补短板的重要金融工具。”川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳对中国证券报记者表示。
以嘉实京东仓储基础设施REIT为例，该REIT初始投资的项目包括京东旗下的三个现代化仓储物流园项目，京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目就是其中之一。
“仓储物流行业作为典型的实体经济领域，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了仓储物流行业的发展。”胡伟表示，以仓储物流基础设施资产开展公募REITs，有利于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，借助数字技术提高仓储物流基础设施的投资建设和运营管理效率。
证监会副主席李超在2022年底的一次演讲中称，当前所批准的基础设施REITs产品所募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，形成了良好示范效应。
从市场反应来看，已上市的25只公募REITs无论在发行阶段还是上市之后，均受到不同程度的热捧。
2022年11月，华夏基金华润有巢REIT刷新公募REITs网下询价纪录，该只REIT网下询价阶段拟认购数量为298.53亿份，为初始网下发售份额数量（1.4亿份）的213.24倍。除此之外，在上述25只公募REITs中，还有10只在网下询价阶段获得超100倍的拟认购数量。此外，面向公众投资者发售部分，25只公募REITs均提前结束募集。其中，有24只三日内“售罄”，9只一日“售罄”。
陈雳认为，公募REITs受到多方热捧，主要是因为其独特的金融属性。一方面，基础设施公募REITs的项目需要经过严苛筛选，往往有着良好的底层资产，这使得其投资风险相对较小，且结合其强制分红的特性，往往能够给投资者产生较为持续、稳定的收益；另一方面，公募REITs二级市场交易便捷、活跃，拥有较高流动性。
增量扩容 存量扩募
无论从增量资产的类型，还是从存量资产的扩容机制来看，近两年，我国基础设施REITs试点呈现“加速发展”的态势。
2022年度推出的公募REITs项目达14个，较2021年增加3个。募集规模上，2022年底，公募REITs整体规模逾800亿元，较2021年末增加逾400亿元。
2022年12月，监管方面表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。当年年底，REITs项目迎来受理高峰，其中，国电投新能源REIT和京能光伏REIT均系全国首批受理的新能源项目，标志着基础设施REITs试点范围进一步扩大，为盘活风电、光伏发电等新能源资产起到了良好的示范效应和带动作用。
“国内公募REITs市场自首批项目落地以来，试点资产类型呈现多样化发展趋势，推动清洁能源、保租房、大数据中心等项目发行基础设施REITs，可以为这些领域的新项目带来源头活水，更好贯彻落实国家重大战略，助力稳定投资增长、稳住经济大盘、实现高质量发展。”华夏基金基础设施和不动产投资部行政负责人莫一帆对中国证券报记者表示。
2022年9月，首批5只REITs发布了扩募公告，我国公募REITs在扩募层面取得了重大进展。
“扩募作为REITs成长性的来源之一，赋予了REITs本身成长的生命力，使得REITs的资产投资运营管理成为一个动态的成长过程。”嘉实基金董事总经理、嘉实基金基础设施基金投资管理部负责人王艺军表示，REITs扩募可在一定程度上实现资产的分散化，令REITs项目在资产业态、资产区域等方面进行合理布局，以降低收入的波动性，提高现金流的稳定性。此外，扩募可以增厚REITs的分红收益率，从而提高投资者的现金分红收益。
助力经济高质量发展
业内人士认为，我国基础设施REITs肩负服务实体经济的重要使命，已迎来投融资良性循环之下难得的发展机遇。
王艺军认为，过去二十多年，在经济高速发展之下，我国已经建成积淀了大批优质存量资产，基础设施REITs可有效盘活存量资产，推动实体经济高质量发展。我国基础设施REITs市场的建设，打通了基础设施领域的“资产-REITs-资金-投资-资产”的投融资良性循环。REITs作为创新性金融产品，在打通基础设施投融资退出渠道、缩短投资回收期等方面发挥着重要作用。
陈雳认为，进一步加大公募REITs试点范围，有利于加强对我国产业链、供应链和民生等领域的保障，有益于保障我国宏观经济大盘稳定，助力经济的高质量发展。我国REITs市场发展潜力较大，原始权益人应抓住这一历史机遇，积极盘活存量资产，并积极运用所筹资金开展相关项目投资建设，助力实体经济发展。