房价该不该降?
目录:行业动态点击率:发布时间:2023-02-16 21:03:06
最近,风光无限、日进斗金的房地产居然成了“困难行业”,引发社会关注。
2月6日,武汉发布了稳经济16条,眼尖的网友立马发现,在“支持困难行业发展”的栏目里面,房地产行业赫然在列。也就是说,武汉已经将房地产归入“困难行业”,房地产已经到了要搀扶才能过马路的阶段。有售房人员表示:“武汉出现了不降价卖不出的现象”。
武汉是新一线城市,对此很多人关注点是:房地产成为困难行业后,是否需要支持买房消费,是否需要调整预售条件,是否需要银行加大输血,是否需要上市融资,是否需要……等等,但今天我要考虑的,是房地产需不需要降价?
从经济学理性人假设角度出发,提高房屋销售的唯一途径是降价。跌到买得起的程度,自然有人接楼盘,这个道理小超市售货员都能明白,降价能够促销。
但我们现在问题是不敢让房价下跌。这就要从感性人角度出发,一旦降价会有如下状况:
第一个,泡泡破裂的阵痛。楼也是一项投资。从投资的角度看,顺势而为才是主流,而一旦进入下降通道,价格低于价值的时候才会有人出手接盘。楼市价值看房价收入比,因为楼市的购买力来源于居民的收入。北上广深的房价收入比分别为:55、46、35、32。而合理的房价收入比是7倍。如果一套房的真实价值是70万,1000万跌到70万和100万跌到70万完全是两个概念,而如今中国楼价的确在较高的位置。
第二个,银行因抵押物贬值造成的危机。原因是银行发放贷款并非根据抵押物价值,而是根据抵押物价格。所以抵押物价格下跌对于银行是个灾难。抵押物下跌会促使银行加速变现,但集中变现会造成供过于求,会让房价再下跌。
第三个,地方财政困难。原因是地方财政过去20年都围绕土地展开。众所周知,土地出让金是地方财政重要来源,但实际上地方对土地依赖不仅是卖地,还有地方借款。之前地方融资平台可以通过土地抵押从银行获得贷款。
综上,房价没有到它该有的样子,泡沫客观存在,如果以前它没有上涨,停留在2007年或者更早,也许我们现在不会有这么多担忧,但时间不可倒流,我们要解决的是眼前的问题。
为什么不让房价下跌?泡沫不戳破,那永远只是泡沫,一旦戳破,所有人都将承担泡沫破裂带来的后果,不要觉得你没买房就不会被波及,没有这种侥幸。但也要注意,世界上还没有什么泡沫是永远牢不可破的,泡沫破裂的原因或主动或被动,最终都会破裂,没有例外。所以,未雨绸缪,一手稳房价,另一手释放正确的信号,让家庭、银行、地方政府提前做好准备,比如当前经济上就在努力转型,用其他产业替代房地产的支柱地位,比如地方政府开源节流。
但事实的困难在于,人们往往随波逐流。打个比方,如果房价涨了10%,银行会迅速增加个贷部的人员配置,鼓励员工多做按揭,地方财政也会立马上新项目。所以,房价不能跌,也不能涨,因为房价上涨释放的信号会让房价距离真正的价值更加遥远,也为未来处理楼市泡沫埋下了新的隐患。
(浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员)
本报专栏文章仅代表作者个人观点,特此说明。
2月6日,武汉发布了稳经济16条,眼尖的网友立马发现,在“支持困难行业发展”的栏目里面,房地产行业赫然在列。也就是说,武汉已经将房地产归入“困难行业”,房地产已经到了要搀扶才能过马路的阶段。有售房人员表示:“武汉出现了不降价卖不出的现象”。
武汉是新一线城市,对此很多人关注点是:房地产成为困难行业后,是否需要支持买房消费,是否需要调整预售条件,是否需要银行加大输血,是否需要上市融资,是否需要……等等,但今天我要考虑的,是房地产需不需要降价?
从经济学理性人假设角度出发,提高房屋销售的唯一途径是降价。跌到买得起的程度,自然有人接楼盘,这个道理小超市售货员都能明白,降价能够促销。
但我们现在问题是不敢让房价下跌。这就要从感性人角度出发,一旦降价会有如下状况:
第一个,泡泡破裂的阵痛。楼也是一项投资。从投资的角度看,顺势而为才是主流,而一旦进入下降通道,价格低于价值的时候才会有人出手接盘。楼市价值看房价收入比,因为楼市的购买力来源于居民的收入。北上广深的房价收入比分别为:55、46、35、32。而合理的房价收入比是7倍。如果一套房的真实价值是70万,1000万跌到70万和100万跌到70万完全是两个概念,而如今中国楼价的确在较高的位置。
第二个,银行因抵押物贬值造成的危机。原因是银行发放贷款并非根据抵押物价值,而是根据抵押物价格。所以抵押物价格下跌对于银行是个灾难。抵押物下跌会促使银行加速变现,但集中变现会造成供过于求,会让房价再下跌。
第三个,地方财政困难。原因是地方财政过去20年都围绕土地展开。众所周知,土地出让金是地方财政重要来源,但实际上地方对土地依赖不仅是卖地,还有地方借款。之前地方融资平台可以通过土地抵押从银行获得贷款。
综上,房价没有到它该有的样子,泡沫客观存在,如果以前它没有上涨,停留在2007年或者更早,也许我们现在不会有这么多担忧,但时间不可倒流,我们要解决的是眼前的问题。
为什么不让房价下跌?泡沫不戳破,那永远只是泡沫,一旦戳破,所有人都将承担泡沫破裂带来的后果,不要觉得你没买房就不会被波及,没有这种侥幸。但也要注意,世界上还没有什么泡沫是永远牢不可破的,泡沫破裂的原因或主动或被动,最终都会破裂,没有例外。所以,未雨绸缪,一手稳房价,另一手释放正确的信号,让家庭、银行、地方政府提前做好准备,比如当前经济上就在努力转型,用其他产业替代房地产的支柱地位,比如地方政府开源节流。
但事实的困难在于,人们往往随波逐流。打个比方,如果房价涨了10%,银行会迅速增加个贷部的人员配置,鼓励员工多做按揭,地方财政也会立马上新项目。所以,房价不能跌,也不能涨,因为房价上涨释放的信号会让房价距离真正的价值更加遥远,也为未来处理楼市泡沫埋下了新的隐患。
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