近期，公募REITs市场波动引发了投资者的关注。截至2023年6月30日，中证REITs收盘指数的年内跌幅超过20%，跑输沪深300指数年内涨跌幅。产业园区REITs有9支产品，是公募REITs市场数量最多的类别品种，在二级市场也表现出分化态势。

业绩与偶发事件叠加，流动性不足是下跌原因

据了解，产业园区REITs二级市场的下行，首先是受到了2023年1季度部分项目业绩不达预期同时叠加了偶发事件，引起了投资者对产业园区资产的焦虑与悲观情绪。其次公募REITs市场投资者以机构投资者为主，已发行产品机构投资者占比普遍较高，导致交易市场流动性不足、交易活跃度低；目前公募REITs仍在发展初期，市场体量小，机构投资者的减持会对REITs二级市场价格产生强烈冲击。而持续下跌又进一步动摇投资者对估值定价的判断，也触发了部分机构投资者的止损线，同类机构投资者的投资策略趋同，在增量进场资金有限的情况下进一步加剧了流动性问题。偶发事件导致悲观情绪扩散蔓延，个别产品的异动传导到其他REITs。

产业园区行业优势明显

应站在历史发展的高度，看待公募REITs市场在试点阶段的波动，更加深刻的认知产业园区行业。产业园区是指为了发展某个或多个特定产业而建立的一个空间区域，在这个区域内集聚了相关产业链上的企业、机构和资源。其核心优势在于：

1.集聚效应：产业园区通过集聚相关产业链上的企业、资本与资源，形成了规模经济和集聚效应。企业之间相互合作、相互促进，能够实现资源的共享和互补，提高整体效率和竞争力；

2.专业服务支持：产业园区通常配备有专业化的服务机构和支持设施，如技术研发中心、孵化器、加速器等，为各类企业提供全方位的创新、研发和运营支持。这些服务可以帮助企业在全生命周期内提升技术水平、降低研发成本，提高市场竞争力；

3.优质的基础设施：产业园区会在建设初期就提供完善的基础设施，包括道路交通、供电供水、通讯网络等，为企业提供良好的工作和生活环境。同时，产业园区还可以根据需要进行定制化的设施建设，满足企业特定的需求；

4.创新与协同创新：产业园区通常是一个集聚了各类创新主体的场所，包括企业、高校、研究机构等。这种集聚可以促进不同主体之间的交流与合作，形成创新生态系统和协同创新效应。

5.政策支持和优惠政策：为了促进产业发展和吸引企业入驻，产业园区通常会享受一系列的政策支持和优惠政策，为企业提供了更加有利的发展环境和条件。

这些特点和优势通过时间的积累，可以帮助企业实现规模化经营、降低成本、提高创新能力，提升竞争力并加速产业转型升级，园区资产在此过程进行经济收益形成核心竞争力。可以看到，北京、上海、深圳、苏州、武汉、杭州、合肥都通过产业园区的开发建设，分别形成了各自的区域特色产业与核心竞争力，并在产城融合的方向取得了巨大的成就，塑造了各自强大的城市体系。

产业园区REIT渐回稳定

产业园区行业存在周期、项目经营过程中业绩总是会有高低起伏，投资者与经营管理者都需要面对各种潜在的风险与波动，平衡长中短期利益。对基金管理人而言需要做好透明、有效的信息披露，加强多层次投资者关系建设，多跟投资者沟通底层资产的经营理念与方式，日常经营分析，打开大门做生意，同时也要关注底层资产的租户结构，到期分布，成本效率等经营指标的合理性，只有这些基础扎牢了，单个项目才有可能行稳致远。新资产的并购扩募也很重要，公募REITs本质仍是具有高分红的权益类资产，扩募是公募REITs的重要属性，打开扩募空间，发挥管理人的运营能力，才能真正发挥公募REITs对于底层资产优化与运营的能力，发挥其盘活资产的功能。对于投资者而言则需要独立的、理性的看待经营波动，不盲目悲观。产业园区是一个卖时间的产品，更加看重经营的长期性与连续性。从市场近期发布的临时公告看，各个项目都在积极消化空置面积，出台缓释风险办法，并取得了相当正面的租赁进展，经营情况渐回稳定。

产业园区REIT投资机会显现，有望迎来上升动力

据某华南投资者透露，公募REITs二级市场方面，站在当前时间点，市场超跌之下不少个券已经具备了明显的估值优势，正在积极挖掘错杀所带来的投资机会。一级市场新发个券以及四只存量REITs扩募的超募，仍在一定程度上验证了投资者对于基础设施底层资产的认可。随着扩募环节的打通，REITs一级半市场料将迎来更多的参与机会，二级市场或也将根据扩募属性、管理人运营能力、拟扩募资产质量等逻辑，迎来更多交易机会，回归理性长期投资价值显现。底层资产运营稳定，市场有望迎来上升动力。