高价拿地遭遇融资困境 中粮借道私募或成业内范本
目录:资本动态点击率:发布时间:2014-11-25 14:01:54
近日,一度深陷地王陷阱的中粮地产再度借道私募基金寻求融资。根据公告,中粮地产及其全资子公司中粮地产成都有限公司(以下简称“成都公司”)、成 都鸿悦置业有限公司(以下简称“项目公司”)拟与上海景时成攀投资中心(有限合伙) (以下简称“合伙企业”)签署投资协议,约定与合伙企业就开发成都市锦江区攀成钢地块项目进行合作,通过股权投资和提供股东借款的方式对项目公司进行投 资,总投资额为6.96亿元。
具体来看,根据协议,成都公司将与合伙企业共同对项目公司进行增资,其中合伙企业增资1.96亿元,成都公司增资400万元。增资后,成都公司对项目公司出资2.04亿元,持有项目公司51%股权;合伙企业出资1.96亿元,持有项目公司49%股权。
据了解,项目公司为成都公司全资子公司,注册资本2亿元,主要负责开发成都市锦江区的攀成钢地块项目。截至2014年9月30日,项目公司总资产为6.81亿元,净资产2亿元。
而由“攀成钢”作为引线,将时间倒转至今年8月末。其时,中粮地产在经过多轮举牌厮杀后,最终得偿所愿,以“总价13.16亿元、楼面价6820元/ 平方米”的区域第二高楼面地价“杀”入了成都攀成钢区域。“攀成钢区域最后一块较为纯粹的住宅用地”也成为中粮地产此次拿地的直接动力。
值得注意的是,受限于“快跑”策略,近年来中粮地产拿地的脚步明显提速,仅去年前10个月中就拿地近百亿。而即使作为央企下属的房地产上市公司,在经过前两年激进拿地之后,中粮地产当前也面临消化不良。
其中,以23.6亿元,配建3.3万平方米公租房的代价收入囊中的北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块,更令中粮陷入“地王陷阱”,拿地超过一年后,项目还处于地基刚开挖的阶段,具体的定价、入市时间难以确定,项目显得前景不明。
而从此次中粮成都项目来看,虽然目前攀成钢土地供应已近尾声,但在这块总面积约3000亩的土地上,已云集了新加坡吉宝、新加坡仁恒、韩国乐天、新鸿 基等10余家一线开发商。入驻机会的稀缺,地块楼面地价对于总体利润的限制,也意味着更加激烈的同质化竞争。同时,有业内人士对该地块的一些先天劣势提出 担忧,认为项目北邻高架,下穿地铁,对后期的开发提出了更高要求。这也为地块未来的前景增添了不确定性。
频繁的高价拿地,显然为中粮地产后期开发建设带来了较大的资金压力。
事实上,在今年房地产不景气的情况下,房地产公司的资金量普遍趋紧。然而,反观中粮地产,其前三季度实现营收36.13亿元,同比下降18.36%; 净利润为1.57亿元,同期增长42.14%。经营活动产生的现金流量净额-17.88亿元,同比下降162.55%。截至9月30日,其长期借款 105.89亿元,同比增长89.37%。
为了支撑快速扩张的项目资金需求,中粮地产不得不另辟蹊径,从往年依靠银行贷款和股东借款的单一融资渠道,开始寻求基金、信托等其它较高成本的融资渠道。
财产保险工程保险海上保险火灾保险健康保险巨灾保险汽车保险农业保险社保信息化、招商模式互联网保险公募证券投资基金而此次成都项目并非中粮地产首次引入私募基金,去年9月和10月,中粮地产就已牵手私募基金,以股权投资和股东贷款的方式为南京和成都项目分别融资7.01亿和7.05亿元,年利率为7.5%-8%。
尽管作为地产央企,中粮地产借道私募基金融资实属罕见。不过,成都锐理数据分析认为,引入私募基金开发房地产项目,说明中粮地产看好成都市场发展,对 成都市场的投入力度加大。“此次交易能够进一步拓宽公司融资渠道,有利于成都市锦江区的攀成钢地块项目的开发建设。”中粮地产方面也坦言道。
业内人士也指出,引入股权投资者共同开发房地产项目,能够在一定程度上缓解房企融资方面的压力,拓宽融资渠道的同时,也为后续加大土地储备提供资金条 件。“通过收购项目、合作开发、项目融资等方式,既有助于降低资金压力,也有利于快速扩大市场份额,中粮地产的做法值得业内关注与研究。”成都锐理数据表 示。
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