房地产调研是项目策划和决策的基础
　　
　　房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点（单个楼盘）到线、面（区域市场），再由线、面（区域市场）到体（宏观环境）；然后再从体回复到面、线和点，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
　　
　　一、点——单个楼盘
　　
　　对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
　　
　　单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：
　　
　　第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等）；了解区域交通状况，（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等）；公共配套设施（水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁？它的进出道路如何？是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。
　　
　　第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁？他们的资质如何？彼此间是如何合作的？……，从而评估楼盘的资信度。
　　
　　第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
　　
　　第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
　　
　　第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖？什么样的总价最为市场所接受？吸引客户最主要的地方是什么？购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。
　　
　　二、线和面——区域市场
　　
　　对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
　　
　　1、区域分析
　　
　　区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
　　
　　2、区域产品
　　
　　区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。
　　
　　3、需求特征
　　
　　需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
　　
　　区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。
　　
　　三、体——宏观环境
　　
　　对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体（宏观环境）的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体（宏观环境）包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
　　
　　1、政治社会
　　
　　政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。
　　
　　2、经济因素
　　
　　经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素。
　　
　　3、行政法规
　　
　　行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。
　　
　　4、国际状况
　　
　　国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。2008年金融危机、2011年欧债危机就或多或少地影响我国房地产市场。
　　
　　总之，点、面（线）、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。
　　
　　房地产市场调研业务流程
　　
　　1、调研制度
　　
　　（1）、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。
　　
　　（2）、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到公司研究部。
　　
　　（3）、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。
　　
　　2、调研流程
　　
　　调研的基本动作可分为以下几个步骤：
　　
　　（1）、前期基本准备。取得企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。
　　
　　（2）、组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。
　　
　　（3）、进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户沟通，明确核心问题，调整调研计划。
　　
　　（4）、调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。
　　
　　（5）、研究。小组内部交流，与客户高层经理交流，进一步明确调研结论。
　　
　　（6）、补充调研。
　　
　　（7）、撰写调研报告。
　　
　　3、调研基本内容
　　
　　（1）、区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）
　　
　　（2）、行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）
　　
　　（3）、市场（消费者、竞争者）
　　
　　（4）、项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）
　　
　　（5）、企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）
　　
　　4、调研计划
　　
　　（1）、调研目的
　　
　　（2）、调研范围
　　
　　（3）、调研重点
　　
　　（4）、调研提纲
　　
　　（5）、需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地
　　
　　（6）、调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）
　　
　　5、调研报告的主要内容
　　
　　（1）、市场及行业发展态势评估
　　
　　（2）、企业能力及开发意向评估
　　
　　（3）、项目机会与可行性评估
　　
　　（4）、相关行业相关问题评估
　　
　　6、调研工作文档
　　
　　（1）、调研提纲（出发前的初步提纲）
　　
　　（2）、调研工作具体计划（与客户协商后提出）
　　
　　（3）、调研资料清单（对客户提出要求）
　　
　　（4）、调研问题目录（对自己提出问题）
　　
　　（5）、调研日记和例会纪要
　　
　　（6）、阶段性小结和评估报告
　　
　　（7）、给研究部的信息资料目录